Modifiche al D.Lgs. 122/2005 (Tutela degli acquirenti di immobili da costruire)
Il D.Lgs. 14/2019 (in attuazione della legge delega 155/2017) contenente il nuovo codice della crisi d’impresa, presenta alcune importanti novità anche per la disciplina degli acquisti di immobile da costruire di cui al D.Lgs. 122/2005 (c.d. TAIC), tendenti a rafforzare le garanzie in favore degli acquirenti persone fisiche.
Il D.Lgs. 122/2005 prevede principalmente due obblighi in capo al costruttore ed a tutela dell’acquirente:
– l’obbligo di consegnare una garanzia fideiussoria al fine di consentire al promissario acquirente di ottenere la restituzione delle somme da lui anticipate al costruttore prima del trasferimento della proprietà, in caso il costruttore versi in una situazione di crisi;
– l’obbligo di consegnare all’acquirente, a conclusione dei lavori ed al momento della sottoscrizione dell’atto di trasferimento, una polizza assicurativa indennitaria decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori stessi a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere.
Nella normativa precedente la riforma, e non modificata dalla novella, in caso di mancata consegna della polizza fideiussoria è prevista la nullità relativa del contratto, ovvero una nullità che può essere eccepita dal solo acquirente. Nessuna tutela era invece prevista per l’acquirente in caso di mancata consegna della polizza indennitaria, non essendo prevista alcuna sanzione per l’inadempimento dell’obbligo di consegna. La riforma ha esteso la nullità relativa prevista per la mancata consegna della fideiussione anche al mancato rilascio della polizza decennale.
Ai sensi degli artt. 3 e 4 della riforma, il contratto preliminare tra costruttore e acquirente dovrà essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, e ciò al fine di garantite un più stringente controllo da parte del notaio rogante sull’adempimento degli obblighi posti a carico del costruttore. Il notaio dovrà fare menzione nel contratto preliminare degli estremi della fideiussione e nel contratto definitivo di trasferimento degli estremi della polizza decennale, nonché della loro conformità ai modelli standard che verranno determinati sulla base di un decreto ministeriale che dovrà essere emanato entro novanta giorni dall’entrata in vigore della riforma.
La riforma prevede inoltre che la fideiussione non garantirà più soltanto la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto definitivo di compravendita. La fideiussione perderà dunque efficacia solo nel momento in cui il fideiussore riceverà da uno dei contraenti copia dell’atto di vendita contenente, tra l’altro, la menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità al modello standard sopra indicato.
Nel caso di mancata consegna dell’assicurazione da parte del costruttore, oltre alla possibilità di far valere la nullità relativa indicata, è concessa all’acquirente la facoltà di recedere dal contratto preliminare ed escutere la fideiussione prima ed in alternativa alla sottoscrizione del contratto definitivo. A tal fine il notaio dovrà consegnare all’acquirente apposita attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa entro la data dell’atto di trasferimento della proprietà e l’acquirente dovrà comunicare al costruttore la sua volontà di recedere dal contratto e di escutere la garanzia fideiussoria.
In sostanza, in caso di sottoscrizione dell’atto definitivo di trasferimento senza la consegna della polizza decennale l’acquirente potrà impugnare l’atto per farne dichiarare la nullità, in caso di sottoscrizione del solo preliminare il promissario acquirente potrà recedere dal contratto ed escutere la fideiussione munendosi dell’attestazione del notaio sopra indicata e comunicando al costruttore la volontà di recedere.
Poiché il contratto preliminare dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, sarà obbligatoria la trascrizione nei pubblici registri ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., con l’ulteriore tutela per l’acquirente derivante dall’effetto prenotativo della trascrizione. Con la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, infatti, l’eventuale vendita dell’ immobile oggetto del preliminare da parte del proprietario ad un terzo e, in genere, tutti i gravami iscritti o trascritti successivamente sullo stesso (ipoteche, pignoramenti) non pregiudicano i diritti del promissario acquirente, in quanto la trascrizione del preliminare produce l’effetto di far retroagire (effetto prenotativo) gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di vendita al momento della trascrizione del preliminare.
In buona sostanza, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto dal momento in cui è stato trascritto il preliminare, ed i relativi effetti saranno pertanto opponibili ai terzi sin dalla data di trascrizione del contratto preliminare.
La nuova normativa entrerà in vigore il 16 marzo 2019 e si applicherà a tutti i contratti per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data.
Si ritiene che le nuove disposizioni relative alla fideiussione ed alla polizza assicurativa trovino applicazione anche nelle more dell’adozione dei decreti ministeriali che predisporranno i modelli standard non sussistendo motivi ostativi alla loro immediata efficacia; in tal caso il contenuto delle garanzie sarà rimesso all’autonomia delle parti pur nel rispetto delle prescrizioni di cui agli artt. 3 e 4 della riforma.
