Le principali novità di interesse notarile

> Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni

Dal primo gennaio 2025, dopo oltre una dozzina di proroghe e riproposizioni, diventa “a regime” la facoltà di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni (titoli, quote o diritti negoziati o non negoziati in mercati regolamentati)  e terreni (edificabili e agricoli), ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67 t.u.i.r., mediante l’assolvimento di un’imposta sostitutiva.

A tal fine, per le partecipazioni e i terreni di cui sopra, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale a tale data, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, a condizione che lo stesso sia assoggettato, entro il 30 novembre del medesimo anno, al pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 18%.

L’imposta opera, perciò, sull’intero valore così come rideterminato e non, come nel regime normale IRPEf, sulla plusvalenza. In considerazione del progressivo innalzamento dell’aliquota dal 2002 ad oggi, per l’operatore sarà necessario effettuare un “test” di convenienza di questa facoltà/opzione, un tempo certamente più conveniente.

L’imposta potrà essere rateizzata fino al massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dalla predetta data del 30 novembre.

> Agevolazioni per assegnazioni e cessioni ai soci, trasformazione in società semplice

La legge di bilancio per il 2025 ripropone le agevolazioni fiscali già previste in passato (da ultimo per l’anno 2023) per le operazioni di assegnazione e cessione di beni ai soci, nonché di trasformazione in società semplice, riproponendo la medesima disciplina.

Dal primo gennaio di quest’anno, perciò, le società di persone o di capitali (s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a. e s.a.p.a.), che entro il 30 settembre 2025 assegnano o cedono ai soci, aventi i requisiti infra indicati, beni immobili o mobili registrati, diversi da quelli utilizzati per l’esercizio dell’impresa, possono applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP da versarsi per il 60% entro il 30 settembre 2025, e per il 40% entro il 30 novembre 2025.

L’imposta sostitutiva da versare è pari all’8% della differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Tuttavia, per le società che non sono operative da almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti, l’imposta sostitutiva sale al 10,5%. Inoltre, per le riserve in sospensione d’imposta annullate durante l’assegnazione, si applica un’imposta sostitutiva del 13%. L’imposta di registro per i trasferimenti agevolati (assegnazione e cessione) è ridotta alla metà, mentre  le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

La normativa di favore si applica a tutti i soci che risultino iscritti nel libro soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2024 o che siano iscritti entro il 30 gennaio 2025 in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.

Le medesime agevolazioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni di cui sopra e che si trasformano in società semplice entro il 30 settembre 2025.

> Imprese individuali e estromissione beni immobili strumentali

La legge di bilancio 2025 ripropone una misura già applicata in passato per gli imprenditori individuali, ovvero la possibilità di estromettere dal proprio patrimonio beni immobili strumentali (siano tali per natura o per destinazione) non produttivi di reddito fondiario, facendoli transitare dal regime d’impresa alla sfera privata dello stesso, previo pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, pari all’8% della differenza tra il valore normale dei beni e il valore fiscalmente riconosciuto.

Questa norma è applicabile ai beni posseduti al 31 ottobre 2024 e l’esclusione potrà essere effettuata nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 maggio 2025.

I versamenti potranno essere effettuati in due rate, con scadenza rispettivamente il 30 novembre 2025 e il 30 giugno 2026, mentre gli effetti dell’estromissione decorreranno dal 1° gennaio 2025.

> Modifica del termine per alienare l’abitazione già posseduta ai fini delle agevolazioni “prima casa”

E’ stato innalzato da uno a due anni il termine per l’alienazione della prima casa già posseduta, in caso di acquisto di una nuova prima casa.

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato,

non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che era già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta fosse stata venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

La legge di bilancio per l’anno 2025 modifica il termine entro il quale occorre alienare la precedente prima casa in caso di nuovo acquisto agevolato, portandolo da uno a due anni. Le aliquote agevolate per la prima casa si applicano, pertanto, anche agli atti di acquisto “prima casa”, per i quali l’acquirente sia già in possesso di altro immobile acquistato usufurendo della medesima agevolazione, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere entro due anni l’immobile già posseduto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30% sulla maggiore imposta. Il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, potrà dichiarare l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, e richiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

l’Agenzia delle Entrate, in risposta ai quesiti posti dagli esperti durante l’VIII Forum nazionale dei commercialisti e degli esperti contabili organizzato dal quotidiano Italia Oggi per la giornata del 27 gennaio, ha chiarito che il termine di 2 anni per liberarsi della “prima casa” si applica anche agli atti di acquisto “prima casa” per i quali alla data del primo gennaio 2025 sia ancora pendente il precedente termine annuale per l’alienazione.

PER MAGGIORI INFO CONTATTACI > segreteria@notaioauteri.it