Legge di bilancio per il 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213),

Le principali novità fiscali

Rideterminazione valori di acquisto terreni e partecipazioni sociali

Anche per il 2024 viene riproposto il regime agevolativo per la rideterminazione del costo fiscale dei terreni edificabili e agricoli, e di partecipazioni quotate e non quotate, posseduti alla data del primo gennaio 2024, ai fini delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), b), c) e c-bis), t.u.i.r., mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.

La rivalutazione avviene mediante la redazione e l’asseverazione di una perizia di stima del valore della partecipazione o del terreno, a cura di un professionista abilitato, da effettuarsi entro il 30.6.2024.

Sul valore rideterminato delle partecipazioni e dei terreni si applica l’imposta sostitutiva con aliquota unica del 16%, da versare per intero entro il 30.6.2024 oppure, in alternativa, in tre rate annuali di pari importo, scadenti il 30.6.2024, il 30.6.2025 e il 30.6.2026.

Sulle rate successive alla prima si applicano gli interessi del 3% annuo a decorrere dal 30.6.2024.

Per il costo dei titoli, delle quote o dei diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione posseduti al 1° gennaio 2024 è possibile assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2023.

 

Plusvalenze immobiliari in caso di Superbonus

A partire dal 1° gennaio 2024, rientrano tra i redditi diversi (e sono pertanto tassati ai fini delle imposte sui redditi) le plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di immobili per i quali il cedente abbia fruito delle agevolazioni di cui all’art. 119 d.l. n. 34/2020 convertito in legge n. 17/2020 (cd. Superbonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche), e i cui lavori non siano conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.

Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione mortis causa e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se il periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione è inferiore a dieci anni, per la maggior parte di questo periodo.

La plusvalenza ricorre ed è calcolata come segue:

  1. a) se si è fruito dell’agevolazione nella misura massima del 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito o dello sconto sul corrispettivo, possono verificarsi due ipotesi:

– se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni, la plusvalenza è pari alla differenza tra il prezzo di cessione dell’immobile e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione;

– se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni all’atto di cessione, la plusvalenza è pari alla differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, aumentato del 50% delle spese sostenute per i lavori Superbonus;

  1. b) se non si è fruito dell’agevolazione nella misura massima del 110% e se non sono state esercitate le opzioni di cessione del credito o dello sconto sul corrispettivo, a prescindere dal periodo in cui sono conclusi i lavori, la plusvalenza è pari alla differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato del 100% delle spese sostenute per i lavori Superbonus.

Nel caso di acquisto per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione, in tutti i casi sopra indicati, quello sostenuto dal donante (sia per gli immobili acquistati e/o costruiti entro i cinque anni che per gli immobili acquistati e/o costruiti da oltre cinque anni).

Alle plusvalenze come sopra determinate è possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%.

Per potersi avvalere dell’imposta sostitutiva, l’alienante deve farne espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione. A seguito della richiesta del cedente il Notaio provvede all’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza così come dichiarata dal cedente medesimo, al versamento di detta imposta sostitutiva ricevendo provvista dal cedente e comunicando all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla cessione.

 

Redditi diversi in caso di costituzione di diritti reali di godimento

La legge di biliancio 2024 ha apportato importanti modifiche al regime di tassazione della costituzione dei diritti reali di godimento su beni immobili da parte di soggetti persone fisiche, non operanti in regime di impresa. Con l’espressione di diritti reali di godimento si intendono i diritti di usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù prediali.

Nel caso in cui la costituzione o il trasferimento del diritto reale di godimento sia operato, da un soggetto non imprenditore, consegue un “reddito diverso”, ex art. 67 del T.U.I.R..

In particolare, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2024:

l’art. 67, comma 1, lett. b) qualificava come “redditi diversi” le plusvalenze realizzate mediante atti a titolo oneroso che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento acquistati da non più di 5 anni;

l’art. 67, comma 1, lett. h) qualificava, invece, come “redditi diversi”, tra gli altri, i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto.

L’interpretazione che si dava alla norma, sia da parte del notariato, che della prassi e della giurisprudenza di legittimità, era che rientrassero nella lettera b) dell’articolo 67, co.1, tutti i casi di cessione e costituzione di diritti reali di godimento da parte del pieno proprietario mentre nella lettera h) solo l’atto di cessione del diritto di usufrutto posto in essere da un precedente usufruttuario.

La legge di bilancio 2024 modifica la lettera h) del comma 1 dell’art. 67 del TUIR, inserendo la costituzione di diritti reali di godimento tra i redditi diversi di cui alla lettera h).

Per effetto di tale modifica, la costituzione onerosa di un diritto reale di godimento su un bene immobile (terreno agricolo o fabbricato) costituisce sempre reddito diverso, a prescindere dal periodo di possesso del bene e dal titolo di acquisto. Di conseguenza, il reddito prodotto a fronte della costituzione di un diritto reale di godimento si somma al reddito del contribuente e viene assoggettato all’IRPEF ordinaria, senza possibilità di poter optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva.

Resta, tuttavia, invariato il regime di tassazione della plusvalenza realizzata mediante la cessione del diritto di proprietà e non dei diritti reali limitati sopra descritti.

 

Cedolare secca sugli affitti

Rimane confermata la possibilità di avvalersi del regime della c.d. “cedolare secca” per la locazione di beni immobili. In caso di locazione breve di più immobili, la legge di Bilancio 2024 è intervenuta disponendo che la cedolare secca opera con un’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, con aliquota al 26%, anziché con quella ordinaria del 21%, a partire dal secondo immobile locato e sino al quarto immobile. Dal quinto immobile locato, invece, sarà necessario, per il proprietario, aprire la partita Iva in quanto si presume lo svolgimento in forma imprenditoriale dell’attività di locazione.

Sono considerate locazioni brevi i contratti di affitto di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, sia direttamente che tramite agenzie o gestori di portali telematici.