L’art. 1, comma 626, della “legge di Stabilità” per l’anno 2015 (legge 23.12.2014, n. 190), prevede una riapertura dei termini per la rideterminazione del costo fiscale dei terreni (edificabili o agricoli) e delle partecipazioni in società non quotate posseduti alla data del 1° gennaio 2015, affrancando le plusvalenze conseguite, ex art. 67, comma 1, lettere a)-c-bis), TUIR, allorché le partecipazioni o i terreni vengano ceduti a titolo oneroso.
Alla consueta proroga (si tratta infatti del dodicesimo intervento normativo in materia) delle disposizioni di cui all’articolo 2, comma 2, D.L. n. 282/2002 si accompagna, per l’anno in corso una novità rilevante rappresentata dall’aumento delle aliquote previste per il pagamento dell’imposta sostitutiva che passano dal 2% al 4% del valore risultante dalla perizia per le partecipazioni non qualificate (una partecipazione è qualificata quando è superiore al 25% del capitale sociale oppure quando si è titolari del diritto di voto in assemblea superiore al 20%) e dal 4% all’8% del valore risultante dalla perizia per le partecipazioni qualificate ed i terreni.
La procedura di rivalutazione permette di ridurre l’onere fiscale per le cessioni a titolo oneroso in quanto la plusvalenza viene ad essere determinata non sul valore derivante dalla differenza tra il prezzo di
acquisto ed il prezzo di vendita ma sulla differenza tra il corrispettivo della cessione ed il valore determinato sulla base di una perizia giurata redatta, per i terreni da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, e per le partecipazioni sociali dai soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonchè nell’elenco dei revisori contabili.
La perizia deve essere predisposta e giurata antecedentemente alla vendita del terreno oggetto di rivalutazione – in quanto il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione – ed essere conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa, previa richiesta, all’Amministrazione finanziaria.
Possono beneficiare dell’opzione i titolari di:
partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute al 1° gennaio 2015, a titolo di proprietà e usufrutto, da persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché enti non commerciali, non in regime d’impresa; i terreni edificabili e terreni con destinazione agricola posseduti al 1° gennaio 2015, a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi.
Il pagamento dell’imposta sostitutiva può essere rateizzato fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 giugno 2015; sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente.
Nella cessione di terreni il valore di perizia costituisce “valore normale minimo di riferimento” non solo ai fini dell’imposizione diretta ma anche a quelli delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Questo significa che, qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore e, in tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali è che di norma competono all’acquirente) devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento.
Nel caso in cui, invece, si intenda vendere ad un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato in base ad una delle leggi precedenti a quella in commento al titolare si offrono due possibilità:
1) procedere ad una nuova asseverazione tramite una perizia di stima che aggiorni il valore del terreno ed effettuare il versamento dell’imposta sostitutiva. Se, però, quanto pagato per la precedente rivalutazione era maggiore, nulla è dovuto (l’eventuale imposta pagata in più non può essere chiesta a rimborso).
2) far rilevare nell’atto di vendita la discrepanza esistente tra il maggior valore di perizia (che costituisce valore minimo ai fini delle imposte indirette) e il minor corrispettivo, richiamando il primo, ma trasferendo il bene sulla base del secondo. In tale circostanza, l’acquirente assolve i tributi indiretti sul valore asseverato, ma non si tiene conto della rivalutazione, e la plusvalenza sarà calcolata secondo le regole ordinarie.
Quanto alla cessione di partecipazioni non negoziate il caso in cui valore (o costo di acquisto) è stato rideterminato ad un prezzo inferiore al valore di
perizia non dà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Al fine di stabilire la convenienza fiscale della procedura di rivalutazione delle partecipazioni e il conseguente pagamento dell’imposta sostitutiva con le attuali aliquote, occorre tenere presente anche la recente modifica della tassazione ordinaria delle plusvalenze che per le partecipazioni non qualificate è passata dal 20% al 26% dell’ammontare della plusvalenza, mentre per le partecipazioni qualificate si applica l’aliquota marginale del contribuente sul 49,72% dell’ammontare della plusvalenza.
