La legge di Stabilità per il 2016 ha previsto il ripristino delle disposizioni agevolative in materia di estromissione dei fabbricati strumentali, per natura e per destinazione, posseduti dagli imprenditori individuali, ovvero per il passaggio dell’immobile dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata.
La normativa consente che l’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986 (c.d. tuir) può, entro il 31 maggio 2016, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’ Irap nella misura dell’8%, calcolata sulla differenza tra il valore commerciale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.
In sintesi i principali aspetti che concernono l’agevolazione in questione sono:
– possono beneficiare di tale agevolazione gli imprenditori individuali, e non gli esercenti arti e professioni, n attività alla data del 31.10.2015 (data in cui gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall’imprenditore) e anche alla data dell’1.1.2016;
– passaggio da perfezionarsi entro il 31 maggio 2016;
– possidenza dei beni alla data del 31 ottobre 2015;
– assoggettamento della plusvalenza all’imposta sostitutiva dell’8% da versarsi per il 60% entro il 30.11.2016 e per il restante 40% entro il 30.06.2017;
– calcolo della plusvalenza come differenza fra il valore normale del bene ed il costo fiscalmente riconosciuto;
– possibile sostituzione del valore normale con il valore catastale degli immobili, al pari di quanto avviene per l’assegnazione agevolata ai soci.
Nel dettaglio, dal punto di vista soggettivo l’agevolazione è preclusa:
– all’imprenditore individuale che, pur rivestendo tale qualifica alla data del 31.10.2015, abbia cessato la propria attività d’impresa prima dell’1.1.2016, in quanto in questo caso il presupposto per l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata si è già verificato;
– all’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto o in usufrutto prima dell’1 gennaio 2016, in quanto per la durata dell’affitto o dell’usufrutto la qualifica di imprenditore è persa.
Dal punto di vista oggettivo possono essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali di cui all’art. 43 comma 2 del tuir posseduti alla data del 31.10.2015 ovvero:
– gli immobili strumentali per destinazione, utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale;
– gli immobili strumentali per natura rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10.
L’agevolazione fiscale, come sopra indicato, consiste nel versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari all’8% da calcolarsi sulla differenza tra il valore normale dell’immobile all’atto dell’estromissione ed il costo fiscalmente riconosciuto. In luogo della determinazione del valore normale è prevista la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva sul valore catastale degli immobili con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52 comma 4 del D.P.R. 131/1986.
Per valore fiscalmente riconosciuto si intende il valore corrisponde alla differenza tra il costo storico dell’immobile e l’importo degli ammortamenti “fiscalmente dedotti” fino al periodo d’imposta 2015, tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate.
L’estromissione che consente il passaggio del bene dal patrimonio aziendale a quello personale si realizza con la contabilizzazione dell’operazione e si perfeziona con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi e con il pagamento dell’imposta sostitutiva. Non occorre pertanto la sottoscrizione di un atto o la conclusione di un negozio giuridico. L’imprenditore dovrà procedere con l’autofatturazione solo nel caso in cui l’operazione è rilevante ai fini iva (ovvero qualora all’atto dell’acquisto sia stata operata la detrazione dell’imposta).
L’operazione di estromissione non configurando trasferimento della proprietà, non è assoggettata ad imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato in due rate:
– per il 60% dell’importo dovuto entro il 30 novembre 2016;
– per il restante 40% entro il 16 giugno 2017.
Ai fini fiscali infine l’estromissione non interrompe il quinquennio di cui all’art. 67 primo comma del testo unico dell’imposte sui redditi ai fini della determinazione delle plusvalenze. L’imprenditore che estrometta in suo favore il bene strumentale potrà quindi procedere alla sua vendita computando il quinquennio dal momento dell’acquisto, quando il bene era ancora nel patrimonio dell’impresa, e non dalla data della estromissione.
