“La Sentenza n. 400/2023 del Tribunale di Terni del 12 giugno 2023, recentemente pubblica, sottolinea l’importanza della cosiddetta “liberatoria” rilasciata dall’Amministratore del Condominio sulla regolarità nei pagamenti delle spese condominiali in caso di acquisto di un’unità immobiliare in Condominio.

L’articolo 1130 n. 9) del Codice Civile prevede che l’Amministratore sia tenuto a fornire, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

E’ questo il documento utile al venditore ed all’acquirente per capire la posizione debitoria riferita all’unità immobiliare oggetto di compravendita, in quanto chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente, intendendosi per anno quello di gestione o esercizio condominiale e non l’anno solare: così dispone l’art. 63, comma 4, delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Al fine di individuare i debiti rientranti nella norma in questione diventa rilevante il momento in cui l’obbligo di pagamento è sorto, occorre infatti distinguere tra:

  • costi relativi a manutenzione straordinaria per i quali vale il momento in cui l’assemblea ha assunto la relativa deliberazione,
  • costi relativi a lavori di manutenzione ordinaria per i quali conta quando essi siano stati in concreto effettuati.

Si tratta dunque di un obbligo che grava sull’Amministratore di Condominio, e che viene sollecitato dal Notaio, a fronte della richiesta del condomino che intenda vendere l’unità immobiliare. Tale istanza non potrà essere fatta dal futuro acquirente in quanto non ancora condomino e dovrà essere inoltrata con idoneo preavviso rispetto alla data fissata per la compravendita.

Oltre allo stato dei pagamenti è altresì opportuno richiedere informazioni anche in merito a:

  • eventuali fondi di accantonamento
  • delibere assembleari inerenti alle manutenzioni straordinarie
  • innovazioni, accantonamenti che possono anche essere di non lieve entità.

La Sentenza sopra citata evidenzia altresì la natura della così detta “liberatoria”: essa rappresenta un semplice “riepilogo”, sostanzialmente non vincolante e da riferirsi alla situazione esistente nel momento in cui viene rilasciata.

Pertanto, qualora dovesse emergere un costo condominiale non ancora conosciuto (ad esempio una sanzione fiscale), oppure venga approvato successivamente un bilancio consuntivo non ancora esaminato dall’assemblea al momento del rilascio della “liberatoria”, la situazione debitoria potrà e dovrà essere integrata senza che il rilascio della precedente attestazione possa costituire un ostacolo”.