Tra le importanti novità in materia di agevolazioni nell’acquisto di beni immobili rientra quella del comma 56 bis della cd. Legge di stabilità per il 2016 (l 28.12.2015 n. 208). Detta norma consente infatti di detrarre dall’irpef lorda il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’iva dovuta in relazione all’acquisto di unità immobiliari residenziali ad alta efficienza energetica cedute dalle stesse imprese costruttrici che le hanno realizzate. L’acquisto deve essere perfezionato entro il 31 dicembre 2016, avendo – almeno al momento – l’agevolazione natura temporanea.

Più precisamente il privato che acquista nel corso del presente anno una unità abitativa che, in base al relativo attestato di prestazione energetica, rientri in classe A o B, in qualità di soggetto tenuto al pagamento dell’irpef, ha diritto a detrarre da questa una somma pari al 50% dell’iva dovuta, ripartendola in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi successivi. L’unità deve avere destinazione residenziale e rientrare quindi nella corrispondente classificazione catastale (categoria A, esclusa la categoria A/10 uffici).

Si tratta di una agevolazione di non poco conto e che potrebbe contribuire a sostenere la ripresa del mercato immobiliare considerato anche che l’IVA è dovuta sul valore di acquisto (e non sul cd. valore catastale) e che la detrazione compete anche se l’acquirente non acquisti una prima casa di abitazione (e quindi anche in caso di acquisti di più unità abitative), purché l’atto di acquisto si perfezioni nel 2016 e le unità rientrino nelle classi ad alta efficienza energetica sopradette.

È’ importante precisare però che il soggetto venditore deve essere l’impresa costruttrice, escludendosi pertanto non solo il mero trader immobiliare – cioè colui che ha effettuato una mera operazione di rivendita di quanto acquistato – ma anche l’impresa che, pur svolgendo attività edilizia, nel caso specifico si è limitata ad operare una ristrutturazione leggera; rimane invece dubbio se l’agevolazione competa in caso di lavori di recupero edilizio di maggiore entità. La cessione deve essere effettuata entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori o, se più risalente, a seguito di apposita opzione per l’imposizione della cessione ad al regime iva.

Anche se la legge non si pronuncia sul punto sembrerebbe ammissibile procedere alla detrazione della quota parte di iva corrisposta per effetto di acconti versati in data antecedente al 1.1.2016 in quanto la legge fa esclusivo riferimento al termine entro il quale deve avvenire l’acquisto (ovvero entro il 2016) e non alla data di versamento del tributo.

L’agevolazione compete anche per l’acquisto di quei beni quali autorimesse, cantine, solai e tettoie che vengono acquistate come pertinenze di unità abitative, purchè situate nello stesso edificio in cui si trova l’unità abitativa ad alta efficienza energetica.

Si ritiene infine che in caso di successiva rivendita dell’immobile nel periodo in cui non è ancora terminato il diritto alla detrazione, al pari di quanto previsto per i lavori di ristrutturazione dall’art. 16 bis del Dpr 917/86, questo segua per così dire l’immobile e competa al nuovo acquirente, fatto salvo il patto contrario tra le parti.