La legge di Bilancio per il 2020 inserisce nel Testo Unico Bancario (d.lgs. 385/93) il nuovo art. 41-bis intitolato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, con l’intento di aiutare le persone che hanno sofferto la crisi economica a tornare in possesso della propria casa.
Il presupposto applicativo è rappresentato dalla pendenza di una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, promossa da, o nella quale sia intervenuta, una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado.
Il debitore ha la possibilità di interrompere la procedura esecutiva chiedendo alla propria banca la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero, ad un altra banca, un finanziamento con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere ed ottenere il decreto di trasferimento dell’immobile a proprio favore evitando che lo stesso finisca all’asta.
Per poter godere del beneficio descritto i presupposti sono:
– il debitore deve essere un consumatore (la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta),
– il creditore dovrà essere una banca o una società veicolo (società che ha per oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione e che, in tale ambito, si rende cessionaria dei crediti da cartolarizzare e/o procede all’emissione dei correlati titoli. (L. 130/99)),
– il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile destinato ad abitazione principale e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione,
– l’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca e il pignoramento devono essere stati notificati tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019,
– non devono esistere ulteriori creditori oltre quello procedente ovvero, in caso di esistenza, che stessi abbiano rinunciato al credito prima dell’avvio della procedura,
– la richiesta sia presentata per la prima volta nello stesso processo esecutivo e comunque non oltre 31 dicembre 2021,
– il debito complessivo del nuovo mutuo/finanziamento (oltre il capitale, gli interessi già dovuti, le spese giudiziali, e gli altri costi) non sia superiore ad euro 250.000,
– l’importo offerto dal debitore alla procedura per tornare in possesso dell’immobile non dovrà essere inferiore al 75% del prezzo base dell’asta o, se non è stata fissata la data dell’asta, del valore del bene come determinato nella perizia ; in caso di debito complessivo inferiore al 75% dei citati valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi e altri costi, senza applicazione della percentuale sopra indicata,
– il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80,
– il debitore dovrà rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore e non vi sia sul debitore stesso procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012).
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento dell’immobile al debitore sono applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Tale beneficio viene meno se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.
Il finanziamento può essere accordato anche a un parente del debitore o affine fino al terzo grado, purché ricorrano, in ogni caso, le condizioni sopra indicate.
Il giudice, in tal caso, emetterà il decreto di trasferimento in favore del parente/affine del debitore, fermo restando che per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, un diritto legale di abitazione, da annotarsi a margine dell’ipoteca.
