IMMOBILI DA COSTRUIRE – MODELLO FIDEIUSSIONE
La normativa relativa alla cessione di immobili da costruire da parte di società costruttrici, di cui al decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, prevedeva, oltre l’obbligo del preliminare nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, anche la necessità che la fideiussione, che il costruttore deve rilasciare al promissario acquirente a garanzia delle somme da questi corrisposte o da corrispondere prima dell’atto definitivo, rispettasse un modello da emanarsi con un successivo decreto ministeriale (articolo 3, comma 7-bis).
Il Ministero della Giustizia, in data 6 giugno 2022, ha finalmente emanato il decreto ministeriale recante il regolamento relativo al modello standard di fideiussione, pubblicando nella Gazzetta Ufficiale n. 197 del 24 agosto 2022 scorso, in vigore dal 22 settembre e nel quale sono indicate le clausole necessarie che vanno inserite nella fideiussione rilasciata dall’istituto bancario.
E’ fatta comunque salva la validità di tutte le fideiussioni rilasciate in data precedente il 22 settembre, che quindi mantengono la loro efficacia sino alla naturale scadenza del contratto preliminare.
Come indicato nel testo del decreto ministeriale, la fideiussione puo’ essere rilasciata anche congiuntamente da piu’ garanti e per quote. La suddivisione per quote opera esclusivamente nei rapporti interni tra i garanti, in quanto gli stessi sono comunque obbligati in solido e per l’intero nei confronti del beneficiario.
Si rammenta che la fideiussione deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalita’ stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza possibilità di inserire franchigie.
Il modello di fideiussione è allegato sotto la lettera “A” al decreto ministeriale, ed è possibile scaricarlo al seguente link:
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2022/08/24/22G00134/sg
Le clausole previste dalla Sezione I del modello (relative all’ oggetto, durata, pagamento ed efficacia della Garanzia, alla somma garantita, all’escussione della Garanzia, agli obblighi informativi, alle eccezioni del garante e alla rinuncia al beneficio della preventiva escussione, alla forma delle comunicazioni) possono essere modificate solo in senso piu’ favorevole per il promissario acquirente. Le clausole previste dalla Sezione II (Cessione del beneficio, Surrogazione e rivalsa, Sanzioni Internazionali) sono derogabili su accordo delle parti, fermi restando i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
Per una trattazione diffusa dell’argomento si rinvia allo studio pubblicato sul nostro sito al seguente link:
https://notaioauteri.it/tutela-degli-acquirenti-immobili-costruire
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