Una recente sentenza del Tribunale di Udine (13 febbraio 2014 n. 188) ha stabilito che il curatore fallimentare non può sciogliersi da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato dall’impresa (poi fallita) con un cliente, se la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è stata trascritta nei Registri immobiliari prima della dichiarazione di fallimento. La sentenza che accoglie tale domanda, infatti, retroagisce al momento della trascrizione della domanda stessa e si rende così opponibile al fallimento, il quale non può più avvalersi della facoltà, concessagli dall’art. 72 della legge fallimentare, di sciogliere il contratto preliminare.
L’art. 72 della legge fallimentare disciplina gli effetti dello scioglimento del preliminare trascritto, a seguito della scelta operata dal curatore fallimentare del promittente venditore fallito: “Qualora l’immobile sia stato oggetto di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis codice civile e il curatore scelga lo scioglimento del contratto, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775 bis c.c. a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento”. L’art. 2775 bis c.c. riconosce quindi al credito del promissario acquirente, per l’ipotesi di mancata esecuzione del preliminare trascritto, uno speciale privilegio sul bene immobile oggetto dello stesso atto, nel senso che il promissario acquirente ha precedenza rispetto a tutti gli altri creditori sui beni oggetto del preliminare rispetto a tutti gli altri creditori.
I crediti assistiti da tale privilegio sono, in genere, quelli relativi al versamento della caparra e degli acconti di prezzo.
Ai sensi dell’art. 2932 c.c. chi subisce l’inadempimento di un contratto preliminare può domandare al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. La trascrizione della domanda giudiziale ha funzione “prenotativa”, in quanto l’avvenuta trascrizione della sentenza che accolga la domanda renderà inopponibili all’acquirente le iscrizioni e le trascrizioni nel frattempo effettuate contro il promittente alienante. La sentenza di accoglimento avrà perciò come effetto il trasferimento della proprietà del bene che si intenderà alienato dal momento in cui la domanda giudiziale è stata trascritta nei Registri Immobiliari. E’ da questo assunto che muove la sentenza del Tribunale di Udine che, con una pronuncia innovativa, statuisce che al curatore è impedita la scelta di cui all’art. 72 della legge fallimentare sin dal momento della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e non solo da quello, posteriore, del passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento.
Di fondamentale importanza appare sottolineare che il beneficio del suddetto privilegio è comunque subordinato all’avvenuta trascrizione del contratto preliminare e quindi alla conclusione di un contratto stipulato per atto pubblico notarile o scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio.
A tali fini occorre fare una importante precisazione: la trascrizione del contratto preliminare non è obbligatoria essendo le parti libere di stipulare un contratto preliminare in forza di semplice scrittura privata non autenticata. La trascrizione ha però l’importante effetto di rendere opponibile il compimento dell’atto ai terzi che acquistassero il medesimo bene dallo stesso alienante o a vicende successive quali tra tutte la sentenza dichiarativa di fallimento ed ha la medesima efficacia prenotativa della trascrizione della domanda giudiziale, sopra descritta.
La stipula di un contratto preliminare senza l’intervento del notaio, e quindi senza la trascrizione nei registri immobiliari, non tutela il promissario acquirente nel caso in cui il promittente venditore disponga del proprio diritto in favore di altri, in quanto il successivo acquisto acquisto potrebbe prevalere sul primo promissario acquirente: se Tizio avesse promesso a Caio la vendita di un appartamento e poi avesse, in spregio a tale promessa, alienato il bene a Sempronio, Caio non avrebbe altri strumenti diversi dalla richiesta del risarcimento dei danni a Tizio.
Nessuna tutela inoltre sussisterebbe in relazione ad eventuali trascrizioni e iscrizioni (pignoramenti, sequestri, ipoteche) a carico dello stesso promittente venditore.
Per ovviare a questi inconvenienti e ad altri ancora (quali il fallimento o la sottoposizione ad azioni esecutive sui beni del promissario acquirente) è stata introdotta la possibilità di rendere opponibile ai terzi, tra cui il fallimento, il preliminare concluso tra le parti per il tramite della trascrizione.
Viene cioè impedito che, nel tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, i diritti del promissario acquirente possano venire pregiudicati da formalità pregiudizievoli. In questo senso il tempo intercorrente tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto traslativo del diritto può essere assimilato all’intervallo temporale intercorrente tra la trascrizione della domanda giudiziale e la trascrizione della sentenza.
Attualmente diviene pertanto possibile, trascrivendo il contratto preliminare di vendita immobiliare, porre al riparo il promissario acquirente non solo da sorprese quali l’alienazione del bene promesso a terzi, ma anche dalla possibilità che i creditori del promittente alienante effettuino iscrizioni di ipoteche giudiziali, trascrizioni di pignoramenti e fallimenti, che possono incidere sul diritto ad ottenere l’alienazione traslativa del bene promesso in vendita.
Detto accorgimento risulta, soprattutto in periodi di forte difficoltà nel mercato immobiliare, particolarmente utile. Pensiamo ad esempio a tutti i casi in cui il promissario acquirente ha corrisposto cospicui anticipi al costruttore per l’alienazione dell’immobile promesso e alla difficoltà di questi di svincolarsi dall’ipoteca a garanzia del mutuo acceso per i lavori di costruzione.
