Con l’approvazione del D.L. 34/2019 (“Decreto Crescita”) , il Governo è intervenuto sul testo della L. 130/1999 (“legge sulle cartolarizzazioni”) introducendo alcune novità di natura tributaria per le operazioni di cartolarizzazione dei crediti.
L’operazione di cartolarizzazione consiste nell’acquisto di crediti da parte di società specializzate, crediti pagati con risorse provenienti dall’emissione di obbligazioni. I crediti vengono poi gestiti dalla società cessionaria per ottenerne l’adempimento e le risorse che si ricavano vengono poi mandate al rimborso degli obbligazionisti.
In materia di cartolarizzazione immobiliare la L.130/1999, come novellata dal decreto crescita, prevede due differenti modalità di gestione del patrimonio immobiliare:
- a) la costituzione di una o più società veicolo d’appoggio (“ReoCo”) specializzate nelle operazioni di acquisizione, gestione e valorizzazione, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, di beni immobili e mobili registrati nonché di altri beni e diritti concessi, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, destinando tutti i proventi all’interesse esclusivo della stessa;
- b) la possibilità di acquisto diretto, da parte della società di cartolarizzazione, di beni immobili al fine della cartolarizzazione dei relativi proventi.
Qualora si scelga la via della costituzione di una ReoCo, la normativa attuale prevede uno speciale trattamento fiscale ovvero:
– in materia di tassazione del reddito prodotto dalle ReoCo, è previsto il riconoscimento alle stesse del regime di esclusione da tassazione dei redditi di periodo, asserviti alla cartolarizzazione: le ReoCo saranno di fatto esentate da tassazione diretta (IRES ed IRAP), potendosi escludere che il reddito da questa prodotto rappresenti una “utilità” propria, ma, al contrario, destinato al soddisfacimento dei diritti di terzi soggetti.
– in materia di imposte d’atto, applicabili alle operazioni immobiliari effettuate dalle ReoCo, la principale novità consiste nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 200,00 ciascuna) sugli atti e le operazioni inerenti il trasferimento immobiliare, a qualsiasi titolo, anche in sede giudiziale o concorsuale, in favore della ReoCo, anche qualora la cessione abbia ad oggetto beni in locazione finanziaria unitamente ai relativi contratti, accolli di debito e garanzie prestate in favore della ReoCo o di altro finanziatore in relazione all’operazione di cartolarizzazione. Tale agevolazione opera sia per gli immobili commerciali che residenziali. Le imposte fisse sono applicabili anche in relazione ai successivi trasferimenti degli immobili da parte delle Reoco in favore di soggetti che esercitino attività d’impresa a condizione che l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto che intende a sua volta trasferirli entro cinque anni. e a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa per i quali ricorrono le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa”.
