La “legge annuale sulla concorrenza” (legge 124/2017) entrata in vigore il 29 agosto 2017, al fine di garantire una maggiore sicurezza nella circolazione dei beni, ha introdotto rilevanti novità nell’ambito dell’attività notarile, la più importante delle quali è senza dubbio quella che prevede il diritto, per una o entrambe le parti, di chiedere il deposito del prezzo presso il notaio per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili ed aziende.
La nuova normativa prevede infatti l’obbligo a carico del notaio di aprire un conto corrente che sia dedicato esclusivamente al deposito delle somme dovute a titolo di anticipazioni e tributi (quali le imposte di registro, di donazione, ipotecaria e catastale, tasse archivio e tasse ipotecarie e catastali), a titolo di corrispettivo o di saldo del medesimo, nonchè delle somme necessarie per l’estinzione di eventuali gravami (ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli) o spese non pagate (ad esempio spese condominiali arretrate non pagate) dovute in relazione ad atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale.
Questa procedura offre un innegabile vantaggio alla parte acquirente, in quanto la nuova normativa prevede che le somme depositate sul conto corrente dedicato vengano svincolate e trasferite dal notaio alla parte venditrice soltanto dopo aver verificato che non vi siano formalità pregiudizievoli, ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, iscritte o trascritte a carico del venditore successivamente alla data di stipula, ed una volta eseguite le formalità di registrazione e trascrizione dell’atto di trasferimento e di cancellazione di eventuali ipoteche o pregiudizi gravanti l’immobile alienato.
L’acquirente depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare del contratto, ha la certezza, qualora vi fossero gravami successivi alla stipula ad esso opponibili (trascrizione di pignoramenti, ipoteche, alienazioni dello stesso bene ecc. ) di poter recuperare la somma pagata a titolo di prezzo. Potrebbe infatti accadere che tra la sottoscrizione dell’atto di acquisto e l’esecuzione della pubblicità da parte del notaio, possano intervenire iscrizioni di ipoteche giudiziali o legali ovvero trascrizioni di pignoramenti a carico dell’immobile oggetto dell’atto dovute a debiti del venditore non conosciuti dall’acquirente, a causa ad esempio di multe non pagate, vertenze per spese condominiali arretrate non pagate ecc.
La richiesta di deposito delle somme avviene con apposito incarico conferito per iscritto al notaio del quale si farà menzione nell’atto. Il notaio assumerà, nel caso in cui sia tenuto a svolgere attività diverse dalla sola registrazione o trascrizione dell’atto (ad esempio estinguere preesistenti debiti e cancellare la relativa ipoteca a garanzia) anche la veste di mandatario oltre a quella di depositario delle somme ricevute.
La legge prevede espressamente che le somme depositate presso il notaio costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale del notaio (e pertanto non rientrano nella sua successione e sono escluse dal suo regime patrimoniale qualora fosse coniugato in comunione legale dei beni) , sono impignorabili da parte di chiunque ed impignorabile è anche il credito al pagamento al venditore o alla restituzione delle stesse all’acquirente.
La normativa prevede inoltre che gli interessi maturati sul conto dedicato siano destinati a rifinanziare i fondi di credito agevolato per finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo le modalità che saranno stabilite con apposito decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri.
Lo studio notarile Auteri, adempiendo tempestivamente alle formalità richieste dalla “legge annuale sulla concorrenza”, ha aperto il conto corrente dedicato ed è pertanto disponibile, qualora richiesto anche da una sole delle parti, a ricevere in deposito le somme dovute a titolo di corrispettivo, per il pagamento di anticipazioni, tributi e per l’estinzione di eventuali gravami o somme dovute ad altro titolo.
Ovviamente l’esercizio di tale facoltà, che sarà evidentemente richiesto dall’acquirente, non si deve tradurre per il venditore in un ritardo nell’incasso del corrispettivo della vendita, per cui l’esecuzione delle formalità pubblicitarie o degli adempimenti richiesti dovrà avvenire in tempi congrui e comunque secondo le tempistiche definite nell’incarico di deposito.
