Con la sentenza della Commissione Provinciale di Novara n. 99 del 14 novembre 2013 l’amministrazione finanziaria ha statuito che la cessione dei diritti di volumetria effettuata da soggetto non imprenditore si tassa con l’imposta di registro applicando l’aliquota del 3% sul corrispettivo pattuito e non quella propria del trasferimento a titolo oneroso dei diritti edificatori tipica delle cessioni immobiliari (e cioè l’aliquota dell’8% – 9% dal 1.1.2014-).
Il giudice è giunto a questa decisione attribuendo ai diritti edificatori oggetto della controversia non la natura propria di diritti immobiliari bensì la qualifica di bene per così dire immateriale. In altre parole la cessione della capacità edificatoria propria di un terreno che venga attribuita ad un altro fondo, la volumetria appunto, non avrebbe ad oggetto un diritto reale immobiliare ma un diritto avente natura differente. Da qui l’applicazione della diversa aliquota residuale del 3% che ai sensi dell’art. 9 della tariffa parte prima allegata al testo unico in materia di imposta di registro (DPR 131/86) risulta applicabile agli altri atti aventi contenuto patrimoniale diversi dai trasferimenti immobiliari.
Questa decisione appare di particolalare interesse in quanto relativa ad un istituto giuridico di recente introduzione. Più precisamente il d.l. 70/2011 ha inserito all’articolo 2643 del codice civile (elencante gli atti soggetti a trascrizione) con il numero 2-bis la nuova categoria “dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”.
In altre parole a seguito della novella normativa è stato definitivamente stabilito che è possibile cedere diritti edificatori appartenenti ad un terreno ad altro fondo a vario titolo per effetto di un contratto avente natura traslativa quale a titolo esemplificativo la vendita, il conferimento in società, la permuta, la donazione etc.
È stato inoltre stabilito che l’accordo avente ad oggetto la volumetria (che potrebbe essere da subito trasferita ad altro fondo o in un primo momento “prelevata” dal fondo cedente in attesa di individuare in seguito quello ‘cessionario”) debba essere reso pubblico e quindi efficace nei confronti dei terzi mediante la sua trascrizione nei registri immobiliari.
Ovviamente la cessione della volumetria potrá essere concretamente utilizzata dall’acquirente solamente ove gli strumenti urbanistici in vigore consentano lo sfruttamento della maggiore capacità edificatoria, rimanendo necessario peraltro il rispetto di tutte le altre prescrizioni e vincoli urbanistici.
