La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) ha introdotto una norma in materia di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare che ha modificato radicalmente il quadro giuridico chiarito dalla Corte di Cassazione con la Sentenza a Sezioni Unite n. 23093/2025 dell’11 agosto 2025.
Così recita il comma 731 dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), in vigore dal 1° gennaio 2026:
“L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica.”
Cosa cambia dunque rispetto a quanto stabilito dalla Sentenza della Corte di Cassazione?
Tale Sentenza aveva stabilito la validità della rinuncia abdicativa (l’atto con cui un proprietario “abbandona” un bene immobile senza trasferirlo a un terzo specifico), che fino a quel momento era stata oggetto di forti dubbi, stabilendo i seguenti principi:
- Piena legittimità dell’atto di rinuncia: la rinuncia è espressione del diritto di disporre del bene (art. 832 c.c.).
- Effetto automatico del’atto: il bene diventa “vacante” e, per legge (art. 827 c.c.), la proprietà passa automaticamente allo Stato.
- Assenza di filtri: non è necessaria una “meritevolezza giuridica” dell’atto, mentre è sufficiente e legittima una motivazione economica personale come la volontà di liberarsi di responsabilità, costi o oneri fiscali relativi all’immobile che si intende “abbandonare”.
Non si è fatta attendere la risposta del Legislatore il quale è intervenuto prontamente per bloccare il potenziale afflusso di “immobili spazzatura” nel patrimonio dello Stato.
Il comma 731 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2026 introduce un requisito di validità dell’atto di rinuncia rigidissimo, l’obbligo di allegazione documentale all’atto, pena la sua nullità: si tratterebbe (il condizionale è d’obbligo) in sostanza di dover allegare all’atto certificazioni tecniche oggettive che attestino le seguenti conformità del bene:
- Conformità Urbanistica: certificati di destinazione urbanistica, permessi di costruire, DIA o SCIA, attestazioni di conformità edilizia, eventuali sanatorie per abusi pregressi.
- Conformità Ambientale: Certificazioni relative alla presenza o assenza di amianto, attestazioni sulla bonifica di siti contaminati, verifiche su vincoli paesaggistici e ambientali.
- Conformità Sismica: Attestazioni di conformità alle normative antisismiche vigenti, certificazioni strutturali, eventuali interventi di adeguamento sismico.
- Oltre ad altre certificazioni: Certificazione energetica (APE), conformità degli impianti, rispetto delle normative su abbattimento delle barriere architettoniche.
La mancanza anche di uno solo di questi documenti (a prescindere dai costi che dovrebbero essere sopportati per il loro ottenimento) determina la nullità insanabile dell’atto di rinuncia con la conseguenza che la proprietà non si trasferisce allo Stato e il proprietario rimane titolare del bene con tutti gli oneri e le responsabilità connesse.
La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 produce un paradosso in quanto va a penalizzare proprio i soggetti per cui l’istituto della rinuncia abdicativa era stato pensato e per cui la Cassazione ne aveva riconosciuto la legittimità: i proprietari di immobili problematici, privi di valore commerciale o gravati da irregolarità.
Restano tuttavia aperte due questioni che riguardano la legittimità costituzionale della norma recentemente introdotta:
- Eccessiva compressione del diritto di proprietà: Può lo Stato obbligare un cittadino a restare proprietario di un bene che non vuole più, subordinando la rinuncia a oneri documentali impossibili da soddisfare?
- Indeterminatezza: La legge non specifica esattamente quali documenti siano necessari (l’elenco è potenzialmente infinito), creando un’incertezza che contrasta con il principio di tassatività delle nullità.
Per tali motivi appare quanto mai consigliabile attendere ulteriori pronunciamenti in materia.
