Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni
La legge di Bilancio per il 2026 interviene sull’articolo 5, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, relativo alla rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni (quotate o non quotate), aumentando l’aliquota dell’imposta sostitutiva dal 18% al 21%. L’incremento dell’aliquota avrà efficacia dalle rivalutazioni di partecipazioni riferite all’1.1.2026 e perfezionate entro il 30.11.2026.
Nessuna modifica è stata apportata alla disciplina relativa alla rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni (edificabili o agricoli), restando, dunque, invariata l’aliquota del 18%.
Si ricorda che dal primo gennaio 2025, dopo oltre una dozzina di proroghe e riproposizioni, è diventata a regime la facoltà di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni (titoli, quote o diritti negoziati o non negoziati in mercati regolamentati) e terreni (edificabili e agricoli), ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67 t.u.i.r., mediante l’assolvimento dell’imposta sostitutiva sopra indicata. A tal fine, per le partecipazioni e i terreni di cui sopra, posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale a tale data, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, a condizione che lo stesso sia assoggettato, entro il 30 novembre del medesimo anno, al pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (oggi pari al 21% per le partecipazioni e al 18% per i terreni).
L’imposta opera, perciò, sull’intero valore così come rideterminato e non, come nel regime normale IRPEF, sulla plusvalenza generata. In considerazione dell’innalzamento dell’aliquota per le partecipazioni, per l’operatore sarà necessario effettuare un “test” di convenienza di questa facoltà, ovvero calcolare che l’imposta sostitutiva del 21% applicata sul valore della partecipazione posseduta risulti inferiore a quella del 26% applicata alla plusvalenza realizzata in assenza di affrancamento.
Agevolazioni per assegnazioni e cessioni ai soci, trasformazione in società semplice
La legge di bilancio per il 2026 ripropone, senza sostanziali variazioni, la disciplina delle operazioni agevolate di assegnazione e cessione di beni ai soci, nonché di trasformazione in società semplice, già prevista in passato, da ultimo per l’anno 2025.
Dal primo gennaio di quest’anno le società di persone o di capitali (s.n.c., s.a.s., s.r.l., s.p.a. e s.a.p.a.), che entro il 30 settembre 2026 assegnano o cedono ai soci, aventi i requisiti infra indicati, beni immobili o mobili registrati, diversi da quelli utilizzati per l’esercizio dell’impresa, possono applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP da versarsi per il 60% entro il 30 settembre 2026, e per il 40% entro il 30 novembre 2026.
L’imposta sostitutiva da versare è pari all’8% della differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto.
Tuttavia, per le società che non sono operative da almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti, l’imposta sostitutiva sale al 10,5%. Inoltre, per le riserve in sospensione d’imposta annullate durante l’assegnazione, si applica un’imposta sostitutiva del 13%. L’imposta di registro per i trasferimenti agevolati (assegnazione e cessione) è ridotta alla metà, mentre le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.
La normativa di favore si applica a tutti i soci che risultino iscritti nel libro soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2025 o che siano iscritti entro il 30 gennaio 2026 in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
Le medesime agevolazioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni di cui sopra e che si trasformano in società semplice entro il 30 settembre 2026.
Imprese individuali e estromissione beni immobili strumentali
La legge di bilancio 2026 ripropone una misura già applicata in passato per gli imprenditori individuali (da ultimo per l’anno 2025), ovvero la possibilità di estromettere dal proprio patrimonio beni immobili strumentali (siano tali per natura o per destinazione) non produttivi di reddito fondiario, facendoli transitare dal regime d’impresa alla sfera privata dello stesso, previo pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, pari all’8% della differenza tra il valore normale dei beni e il valore fiscalmente riconosciuto.
Questa norma è applicabile ai beni posseduti alla data del 30 settembre 2025, poste in essere dal 1° gennaio 2026 al 31 maggio 2026.
Detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica, di ristrutturazione edilizia e antisismici
La manovra di bilancio ha confermato per tutto il 2026 l’impianto delle detrazioni già in vigore nel 2025, scongiurando la riduzione automatica originariamente prevista.
La principale novità riguarda la distinzione tra abitazione principale (ovvero l’unità in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, purché il richiedente sia titolare della proprietà o del diritto di usufrutto) e altri immobili, secondo la seguente tabella:
| Tipologia Intervento | Abitazione Principale | Altri Immobili (Seconde case, ecc.) | Limite di Spesa |
| Ristrutturazione Edilizia | 50% | 36% | € 96.000 |
| Ecobonus (1) | 50% | 36% | Variabile per intervento |
| Sismabonus | 50% | 36% | € 96.000 |
| Bonus Mobili | 50% | 50% | € 5.000 |
- L’Ecobonus 2026 presenta una struttura di limiti di spesa complessa: non esistendo un unico tetto ma massimali differenziati a seconda della tipologia di intervento.
Di seguito una tabella specifica per l’Ecobonus:
| Tipologia Intervento | Detrazione Max | Spesa Max (Abitazione Princ. 50%) | Spesa Max (Altre case 36%) |
| Riqualificazione Globale | € 100.000 | € 200.000 | € 277.777 |
| Involucro (Pareti, tetti, ecc.) | € 60.000 | € 120.000 | € 166.666 |
| Infissi e Schermature solari | € 60.000 | € 120.000 | € 166.666 |
| Pannelli Solari (Acqua calda) | € 60.000 | € 120.000 | € 166.666 |
| Sostituzione Impianti (Pompe calore) | € 30.000 | € 60.000 | € 83.333 |
Tutte le detrazioni devono essere ripartite in 10 quote annuali di pari importo. Sono esclusi dalla maggiorazione delle percentuali di detrazione gli affittuari e i comodatari, non essendo titolari di diritti reali, accedono solitamente all’aliquota base del 36% anche se l’immobile è la loro residenza. Si ricorda che dal 2027 è previsto un ulteriore calo delle aliquote (36% per la prima casa e 30% per le altre).
Locazioni Brevi – La Nuova Disciplina tra Trattamento Fiscale e Presunzione d’Impresa
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una riforma organica nel settore delle locazioni brevi, modificando sensibilmente il confine tra la gestione patrimoniale privata e l’esercizio di attività d’impresa. Il legislatore ha scelto di irrigidire i criteri di accesso alla cedolare secca, puntando a una maggiore professionalizzazione del comparto turistico-ricettivo.
Il cuore della riforma risiede nella modifica del comma 595 della Legge 178/2020. Se fino al 2025 il limite per mantenere la qualifica di “locatore privato” era fissato a quattro unità immobiliari, dal 1° gennaio 2026 tale soglia è stata dimezzata, per cui fino a 2 immobili resta ferma la possibilità di optare per la cedolare secca, da 3 immobili in su scatta la presunzione assoluta di attività imprenditoriale (ex art. 2082 c.c.).
Il sistema del “doppio binario” delle aliquote, introdotto già nel 2024, viene ad essere applicato in maniera restrittiva. Il contribuente che loca due immobili può applicare l’aliquota agevolata del 21% sul cespite con il ricavo maggiore, mentre deve assoggettare il secondo al 26%.
Tuttavia, il superamento della soglia (anche per un solo giorno di locazione nel corso dell’anno del terzo immobile) comporta l’impossibilità di optare per la cedolare secca su tutti gli immobili gestiti. Il reddito confluirà nel regime d’impresa, con obbligo di apertura di Partita IVA, presentazione della SCIA e iscrizione alla Gestione Commercianti INPS.
Oltre al profilo fiscale, la normativa 2026 consolida l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale). La mancata esposizione o l’assenza del codice negli annunci comporta sanzioni pecuniarie gravose. Inoltre, ogni unità deve ora rispondere a standard minimi di abitabilità più stringenti (es. superfici minime di 9 mq per le singole e 14 mq per le doppie) e dotazioni di sicurezza obbligatorie, inclusi rilevatori di fumi e monossido di carbonio e presenza di estintori a norma.
Calcolo dell’usufrutto ai fini fiscali per l’anno 2026
In base alle nuove disposizioni del T.U.R. (DPR. 131/1986) e del T.U.S. (Dlgs. 346/1990) entrate in vigore il 1° gennaio 2025, il calcolo delle percentuali dell’usufrutto/nuda proprietà va effettuato sulla base del saggio di interesse legale minimo del 2,5%. Pertanto, benché per l’anno 2026 il saggio dell’interesse legale è stato fissato all’1,60% le percentuali usufrutto/nuda proprietà restato invariate rispetto all’anno 2025, secondo la seguente tabella:
| Età dell’usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
| 0 – 20 | 38,00 | 95,00% | 5,00% |
| 21 – 30 | 36,00 | 90,00% | 10,00% |
| 31 – 40 | 34,00 | 85,00% | 15,00% |
| 41 – 45 | 32,00 | 80,00% | 20,00% |
| 46 – 50 | 30,00 | 75,00% | 25,00% |
| 51 – 53 | 28,00 | 70,00% | 30,00% |
| 54 – 56 | 26,00 | 65,00% | 35,00% |
| 57 – 60 | 24,00 | 60,00% | 40,00% |
| 61 – 63 | 22,00 | 55,00% | 45,00% |
| 64 – 66 | 20,00 | 50,00% | 50,00% |
| 67 – 69 | 18,00 | 45,00% | 55,00% |
| 70 – 72 | 16,00 | 40,00% | 60,00% |
| 73 – 75 | 14,00 | 35,00% | 65,00% |
| 76 – 78 | 12,00 | 30,00% | 70,00% |
| 79 – 82 | 10,00 | 25,00% | 75,00% |
| 83 – 86 | 8,00 | 20,00% | 80,00% |
| 87 – 92 | 6,00 | 15,00% | 85,00% |
| 93 – 99 | 4,00 | 10,00% | 90,00% |