Le agevolazioni “prima casa” per i residenti all’estero
L’istituto ha subito negli ultimi anni, con il D.L. 69/2023 e la Risposta all’Interpello n. 312 del 15 dicembre 2025 una metamorfosi radicale, passando da una presunzione di favore legata allo status di cittadino, a un sistema basato sul radicamento effettivo e lavorativo nel territorio nazionale.
Fino a giugno 2023, la normativa (Nota II-bis, lett. a, art. 1, Tariffa Parte I, allegata al TUR) prevedeva un regime di estremo favore per il cittadino italiano residente all’estero. Costui poteva acquistare un immobile in Italia con l’aliquota agevolata (2% registro o 4% IVA) ovunque nel territorio nazionale, senza alcun obbligo di trasferire la residenza, purché l’immobile fosse la sua “prima casa” sul suolo italiano, in deroga alla normativa ordinaria sulla prima casa che prevedeva l’obbligo di risiedere, o trasferire la residenza, nel comune in cui era ubicato l’immobile.
La Commissione Europea ravvedeva in tale norma una discriminazione basata sulla nazionalità (contraria ai principi di libera circolazione), infatti questo sistema, che si basava esclusivamente sul possesso del passaporto italiano, violava il principio di non discriminazione in base alla nazionalità: un cittadino italiano residente a Parigi poteva comprare casa a Roma con le agevolazioni senza trasferire la residenza a Roma, mentre un cittadino francese residente a Parigi, che avesse voluto acquistare la stessa casa a Roma, doveva trasferire a Roma la residenza, non essendo un cittadino italiano.
Sulla spinta di quanto sopra, il D.L. 69/2023 ha riscritto le regole:
Oggi, il beneficio non è più legato alla sola cittadinanza, ma al rispetto di tre requisiti oggettivi e soggettivi concorrenti:
- Trasferimento all’estero per motivi di lavoro: Il soggetto deve aver lasciato l’Italia per ragioni professionali (subordinate o autonome).
- L’acquirente deve aver risieduto o svolto attività in Italia per almeno cinque anni (anche non continuativi) prima del trasferimento.
- L’acquisto deve avvenire nel Comune di nascita, in quello di ultima residenza o in quello di svolgimento dell’attività lavorativa precedente l’espatrio.
Il cuore del dubbio interpretativo, che ha trovato esito nella Risposta 312/2025, riguardava la definizione di “attività”. Molti connazionali che lavorano stabilmente all’estero hanno vissuto in Italia per anni non come lavoratori, ma come studenti universitari, radicandosi profondamente in città diverse da quelle di nascita o di residenza anagrafica.
Nel caso che ha originato la richiesta di interpello, un contribuente, residente all’estero per lavoro, chiedeva se potesse acquistare con le agevolazioni “prima casa” un immobile nel Comune dove aveva frequentato l’intero ciclo di studi universitari, pur non essendo il suo Comune di nascita né l’ultimo di residenza lavorativa. L’Agenzia, con una visione non puramente formale, ha sancito un principio fondamentale: l’attività di studio è equiparata all’attività lavorativa ai fini del radicamento territoriale.
In sintesi, il percorso formativo scolastico o accademico costituisce un legame funzionale e duraturo con il territorio, idoneo a soddisfare il requisito del quinquennio richiesto dalla norma.
Prima della riforma del D.L. 69/2023, la norma parlava esplicitamente di “cittadino italiano emigrato all’estero”, e la prassi (Circolare 38/E/2005) richiedeva l’iscrizione all’AIRE o l’autocertificazione di essa. Oggi il beneficio spetta a chiunque (italiano o straniero) si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, a patto che abbia avuto il famoso radicamento quinquennale in Italia. Ai fini fiscali, ciò che rileva non è più il “titolo” di iscritto all’AIRE, ma la situazione di fatto, in sostanza, occorre poter dimostrare di vivere e lavorare fuori dai confini nazionali al momento del rogito e di aver vissuto o studiato (come confermato dalla Risposta 312/2025) in Italia per almeno 5 anni prima di andartene.
La Risposta 312/2025 mitiga la rigidità della riforma del 2023. Essa riconosce che il “ritorno” o l’investimento in Italia di chi vive all’estero spesso non avviene nel Comune di nascita (magari un piccolo centro), ma nelle grandi città dove si è formata l’identità sociale e culturale del soggetto durante gli anni universitari.